Los constructores de todo el mundo que fueron los primeros en construir edificios que usan madera en masa para elementos estructurales y de diseño están viendo una creciente ola de proyectos que se alinean ante ellos. El entorno normativo se está adaptando, mientras que el modelo de negocio para el uso de la madera en masa se está expandiendo a través de los tipos de propiedad.
En los Estados Unidos, el desarrollo moderno de la madera en masa que comenzó en proyectos del sector público está ganando fuerza en el sector privado con una creciente demanda de los usuarios finales, la modernización de los códigos de construcción y la mejora de los proveedores de manufacturas de América del Norte entre los factores que contribuyen a ello.
«Como organización que proporciona soporte técnico a desarrolladores y equipos de diseño, hemos visto de primera mano el increíble interés en la madera en masa», dijo Bill Parsons, vicepresidente de operaciones del Consejo de Productos WoodWorks-Wood y socio de innovación de ULI Greenprint. «Para los primeros adoptadores, resonó en gran medida por su sustentabilidad y su relativamente ligera huella de carbono». Pero a medida que se construyen más proyectos, vemos un mayor entusiasmo en torno al potencial de un mayor ROI [retorno de la inversión]».
Desde 2013 sólo en los 50 Estados Unidos, más de 700 proyectos multifamiliares, comerciales o institucionales que utilizan madera masiva han sido construidos o están en diseño, de acuerdo con WoodWorks. En particular, el interés en los proyectos de madera en masa ha aumentado en los últimos cinco años. En 2015, WoodWorks ayudó en un puñado de proyectos en los que el arquitecto, ingeniero o desarrollador tenía interés en usar madera masiva o pesada. Pero ese número de proyectos aumentó a más de 260 en 2019.
Específicamente, los pioneros han introducido edificios de madera masiva en el sector de oficinas creativas. Parte de lo que ha atraído a los promotores es el valor estético: la madera masiva expuesta ayuda a crear una alternativa de oficina fresca y consciente del medio ambiente que está demostrando ser un éxito entre los inquilinos, especialmente una generación más joven de milenarios y trabajadores de la generación Z. Un atributo importante de la madera masiva es su menor huella de carbono en comparación con la construcción tradicional de acero y hormigón.
La actualización de los códigos de construcción, el aumento de la capacidad de fabricación y la experiencia de los profesionales de la arquitectura, la ingeniería y la construcción están ayudando a que el diseño de madera en masa sea más competitivo en cuanto a costos. Los cambios aprobados para el Código Internacional de Construcción de 2021 permitirán la construcción de urbanizaciones de madera en masa de hasta 18 pisos de altura, en comparación con los límites actuales del código, que son de cinco o seis pisos. Oregón y Washington y la ciudad de Denver ya han aprobado los cambios del código de construcción de «madera alta», y otras jurisdicciones están en proceso de adopción temprana.
Se espera que los edificios de seis a doce pisos de altura sean especialmente competitivos en costos con los construidos con concreto y acero. En el último decenio, esa altura se ha considerado por lo general una «zona de no construcción» porque los proyectos no eran económicamente viables, dice Noel Johnson, director de Cairn Pacific, promotor de Clay Creative. Los edificios de esta gama eran a menudo demasiado altos para aprovechar el menor costo de la estructura de madera ligera, y el acero y el hormigón se vuelven más económicos a mayores alturas.
La mayoría de los proyectos de madera en masa tienen sistemas estructurales híbridos, que contribuyen a su rentabilidad. Los proyectos suelen combinar suelos y techos de madera masiva con paredes de madera ligera o marcos sísmicos de acero para lograr una mayor economía, o introducen elementos centrales de acero y hormigón donde tienen sentido por su costo y eficiencia estructural.
En 2016, Lendlease construyó el primer hotel totalmente de CLT en los Estados Unidos, el Arsenal de Redstone de cuatro pisos, un hotel militar en Redstone, Alabama. Según Lendlease, el proyecto se construyó un 37% más rápido en general y pudo utilizar un 40% menos de trabajadores de la construcción que un hotel militar de metal comparable. Una ventaja importante de los paneles de madera en masa sobre el hormigón es que, al no tener que esperar a que el hormigón se cure, los oficios de seguimiento pueden empezar a funcionar poco después de que se levanten los paneles de madera.
Los primeros proyectos terminados están empezando a establecer un historial de costos de construcción, velocidad de arrendamiento y rendimiento financiero. Un ejemplo es Clay Creative en Portland, Oregón, uno de los primeros edificios de oficinas de madera en masa completado en los Estados Unidos. El edificio de cinco pisos y 92.000 pies cuadrados (8.500 metros cuadrados) se inauguró en 2016.
«Nuestro costo general estaba en línea con otras ofertas de oficinas de primera categoría; es sólo que las partidas de costos específicos se ven diferentes», dice Johnson. Por ejemplo, se gastó más en estructura, pero se compensó evitando los acabados debido al uso de madera expuesta.
Johnson atribuye la velocidad de arrendamiento del proyecto, más rápida que la del mercado, a su aspecto y sensación distintivos. «Los ocupantes siempre me dicen que aman la madera porque es honesta, real y sostenible», dice. «A los inversores les gusta porque no tenemos que preocuparnos por la competencia de la oficina estándar, cansada y parcialmente vacía de la calle.»
Algunas empresas dijeron que el uso de madera en masa como característica de diseño constituye una alineación tangible con los objetivos ambientales, sociales y de gobernanza (ESG). El proyecto del Bloque I del ICE en Sacramento, de cuatro pisos y 10.000 metros cuadrados, fue una de las primeras estructuras contemporáneas de madera en el norte de California. El diseño presenta tres pisos de entramado de madera pesada sobre un podio de hormigón. El proyecto, que también ganó el Proyecto de Relleno del Año de la ULI Sacramento, fue totalmente ocupado una vez terminado.
«El edificio se vendió por sí mismo debido a su carácter único. Realmente no había verdadera competencia en el mercado. Gran parte del crédito se debe al hecho de que es un edificio de madera», dice Michael J. Heller, presidente de Heller Pacific, desarrollador del proyecto.
«Tener una superestructura de madera ayudó a disipar los temores de que la nueva construcción fuera fría y estéril y decepcionara al público. Conseguimos alquileres sólo ligeramente inferiores al submercado de oficinas de clase A más prestigioso del centro de Capital Mall, y alquilamos todos los 110.000 pies cuadrados en menos de seis meses». Así que el caso de negocio para mí no era realmente sobre los alquileres sino sobre lo rápido que podía absorber nuestro espacio de oficina. Claramente tener un edificio de madera innovador demostró ser muy sexy para el grupo de futuros inquilinos de oficinas que buscaban un espacio creativo».
Los grandes usuarios corporativos también están considerando la posibilidad de construir más edificios de madera en masa. Walmart está usando más de 31.000 metros cúbicos de madera en masa en su nuevo campus en Bentonville, Arkansas, convirtiéndolo en el proyecto más grande de los Estados Unidos que usa madera en masa. Microsoft también está desarrollando un proyecto de madera en masa en su campus de Redmond, Washington, mientras que la compañía hermana de Google, Sidewalk Labs, propone usar madera en masa exclusivamente para su proyecto Quayside en Toronto.
«Hemos visto un 45 por ciento de crecimiento anual en el número de proyectos de madera en masa. Estos proyectos se encuentran en áreas donde tradicionalmente no se utiliza la madera, como en grandes oficinas y proyectos universitarios», dijo Parsons.
WoodWorks es uno de los Socios de Innovación del Centro Greenprint para el Desempeño de la Construcción 2020 de la ULI. El programa de Socios de Innovación es una colección de empresas tecnológicas notables y proveedores de servicios/productos que mueven la aguja en innovaciones de energía y sustentabilidad. El personal de WoodWorks tiene la experiencia para ayudar con estudios de mercado de madera en masa así como con todos los aspectos del diseño de edificios de madera, incluyendo (pero no limitado a) nuevas provisiones de madera alta, maximizar alturas y áreas, encontrar diseñadores experimentados, diseño estructural, ensambles para fuego/acústicos, y medios alternativos de cumplimiento de códigos.
