Según Linus Ericsson, director general de la filial sueca de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, gran parte de la demanda procede de fuera de la región, donde los compradores buscan efectos de volumen. «Tienen cantidades masivas de dinero disponibles, y cuanto más grandes mejor», dice.
Para mantener el ritmo, Jones Lang LaSalle ha ampliado su negocio escandinavo este mes, trayendo tres nuevos consultores experimentados. «Si observamos el apetito global por los bienes raíces, sigue siendo una enorme pila de dinero, y eso significa que los fondos de pensiones están buscando en todas partes inversiones en bienes raíces», dijo.
Auge inmobiliario gracias a los tipos de interés negativos
Tras años de tasas de interés negativas en la mayoría de los países escandinavos, el sector inmobiliario se ha convertido en el destino final de los inversores institucionales que buscan desesperadamente rentabilidad. El año pasado, según Pangea Property Partners, se registró un récord de transacciones de 44.000 millones de euros en total en Suecia, Noruega, Dinamarca y Finlandia. Las acciones de las empresas inmobiliarias escandinavas superan a sus homólogas europeas en cuanto a rendimiento, e incluso sus bonos de mayor riesgo son demandados por los inversores.
La oferta de los llamados bonos híbridos del sector inmobiliario casi se ha cuadruplicado en el 2019, informa Alexander Stiris, director del negocio corporativo escandinavo de Citigroup. Los inversores se sienten atraídos por la transparencia en Escandinavia y la relativa facilidad con la que se pueden negociar los activos, explica.
Los híbridos pueden ser diseñados para ser convertidos en acciones o para absorber pérdidas. Las compañías calificadoras generalmente consideran que los valores emitidos por las compañías no financieras son el 50 por ciento de su patrimonio. Las emisiones de las empresas no financieras europeas alcanzaron un récord de 30.200 millones de euros el año pasado, con la empresa inmobiliaria sueca Heimstaden Bostad AB entre los mayores emisores según Scope Ratings.
Danske Bank estima que, dada la debilidad de la corona sueca, todavía hay margen para transacciones incluso con valoraciones récord para los compradores extranjeros. En términos de valor, los inversores extranjeros representaron casi un tercio de las transacciones en el país el año pasado, dice la Autoridad de Supervisión Financiera de Suecia.
Neuberger Berman abre la división escandinava
El gestor de activos de 339 billones de dólares tiene la vista puesta en la región escandinava en su expansión, dijo el martes. Neuberger Berman es la gestora de activos más joven que tiene como objetivo los países escandinavos, que cuentan con algunos de los mayores ahorros de Europa. KBL European Private Bankers SA dijo en octubre que se abrirá una oficina en Copenhague. El grupo con sede en Luxemburgo cuenta con el apoyo de la Familia Real de Qatar. En ese momento, Goldman Sachs también anunció planes para una sucursal.
La fuerte afluencia de fondos extranjeros ha preocupado a algunos reguladores locales. La región tiene una historia de booms inmobiliarios que se derrumban repentinamente, y los supervisores financieros quieren evitar que esto se repita. La Autoridad de Supervisión Financiera de Suecia ha dado instrucciones a los bancos para que mantengan más capital para posibles pérdidas. En Dinamarca, la autoridad supervisora está instando a las instituciones financieras a no relajar los estándares de crédito.
Según Stiris del Citi, los inversores han tomado nota de estas preocupaciones. Las principales medidas de evaluación de riesgos que han observado son la deuda y las tasas de ocupación en comparación con sus contrapartes europeas. Pero hasta ahora nada de lo que han visto «les ha impedido entrar», dijo. De hecho, los rendimientos han disminuido, aunque la oferta de títulos de deuda emitidos por las empresas inmobiliarias escandinavas ha aumentado.
Los bonos híbridos son cada vez más atractivos
En 2018, sólo una empresa inmobiliaria había emitido un bono híbrido de tamaño de referencia – Akelius Wohnimmobilien AB – con un volumen de 500 millones de euros, según los datos recopilados por Citi. El año pasado eran tres, pero el costo del periódico ha seguido bajando.
Las empresas inmobiliarias escandinavas emitieron 1.500 millones de euros de bonos híbridos el año pasado. Los instrumentos les ayudan a cumplir con los requisitos de capital de las agencias de calificación, pero a un costo menor que el de las acciones.
«En algunos casos, las empresas han puesto híbridos en el mercado para recomprar acciones preferentes», dijo Stiris. Eso sólo muestra lo baratos que son los híbridos.
