Los particulares deben considerar muy cuidadosamente la adquisición de una propiedad utilizada por otros como una inversión de capital en el momento actual. Si compran un solo apartamento o un edificio de apartamentos más pequeño, el riesgo es mayor de lo que muchos inversores podrían esperar.
En la mayoría de los casos se trata de la única inversión, que también tiene que ser financiada en gran medida. Además de los préstamos de alrededor del 70 por ciento del precio de compra, están los costos de corredor, el impuesto de transferencia de tierras y el notario. En Berlín, esto es hasta un 15 por ciento del precio de compra. Las bajas tasas de interés no deberían alentar a los compradores privados a tomar préstamos extremadamente largos. Incluso un préstamo barato tiene que ser devuelto al final.
Si un apartamento o sólo un baño tiene que ser renovado, la totalidad del rendimiento se pierde durante un año o dos. Los rendimientos actuales de alquiler de menos del cuatro por ciento no son suficientes para compensar.
Si sólo se trata de una cuestión de rendimiento y si la afinidad con los bienes inmuebles es alta, una cuenta de valores con acciones de bienes inmuebles es la mejor opción. La rentabilidad del dividendo es mayor que la rentabilidad actual del alquiler de los apartamentos. Las acciones son líquidas y pueden ser vendidas en cualquier momento. Como supongo que los bienes inmuebles, al igual que las acciones, tienen un horizonte a largo plazo, la cuestión de las fluctuaciones de precios no se aplica aquí.
En comparación con un inversor privado con una sola propiedad, las empresas inmobiliarias pueden aprovechar mejor las oportunidades del mercado debido al gran número de propiedades en diferentes lugares. Los datos sugieren que las ganancias seguirán aumentando.
En el caso de los inmuebles de uso comercial en los siete emplazamientos principales de Alemania (Hamburgo, Berlín, Frankfurt, Düsseldorf, Múnich, Colonia y Stuttgart), la oferta es demasiado escasa y no se puede ampliar a voluntad. Si la construcción está en curso, las propiedades ya están alquiladas antes de su finalización. Esto lleva a que los rendimientos caigan aún más, que ahora se sitúan justo por debajo del tres por ciento. Sin embargo, en comparación con los bonos del Estado, que tienen rendimientos negativos, esto sigue siendo una enorme ventaja de rendimiento.
Los bajos tipos de interés de los préstamos tienen un efecto de apalancamiento en el rendimiento general. Si además se tiene en cuenta que los alquileres de las oficinas en Alemania siguen siendo bajos en comparación con los estándares internacionales, hay incluso espacio para mejorar.
Esto también se aplica a los inmuebles residenciales. aunque los inquilinos y compradores encuentran los precios de compra y los alquileres actuales muy altos. Aunque actualmente hay irritaciones en el segmento privado y en el de pequeña escala debido al discutido tope de renta, el mercado sigue siendo interesante para los grandes, especialmente para los inversionistas internacionales, y por lo tanto los precios siguen siendo altos.
Para asumir una burbuja en el mercado inmobiliario alemán, el fuerte aumento de los precios tendría que ir acompañado de un nivel de tipos de interés significativamente más alto. Además, la demanda tendría que caer significativamente. No veo señales de ninguno de los dos escenarios.
